등기부등본 인터넷 발급 후 꼭 확인해야 할 3가지: 근저당, 가압류 보는 법과 전세 사기 예방 꿀팁

 

등기부등본, 한글로 써 있는데 왜 읽지를 못하니... 까만 건 글씨요, 하얀 건 종이인 분들을 위한 해석 강의입니다. 부동산 계약 전 등기부등본을 확인하지 않으면 보증금 몇천만 원이 한순간에 증발할 수 있습니다. 전세 사기의 90%는 등기부등본만 제대로 읽었어도 막을 수 있었던 사고입니다.

핵심만 먼저 말씀드릴게요. 갑구에서는 '주인'을, 을구에서는 '빚'을 봐야 합니다. 이 두 가지만 확실히 해도 사기의 90%는 피합니다. 갑구에 가압류나 압류가 있다면 경고등이 켜진 것이고, 을구에 근저당권이 보증금보다 크다면 위험 신호입니다. 지금부터 20년 경력 공인중개사가 알려주는 등기부등본 독해법을 전수하겠습니다.

등기부등본 3단 구성 완전 정복

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되어 있습니다. 각각의 역할을 명확히 이해해야 권리관계를 정확히 파악할 수 있어요.

표제부: 집의 이력서

표제부는 부동산의 물리적 정보가 기록된 곳입니다. 주소, 면적, 구조, 용도 등 건물 자체의 정보를 담고 있죠.

표제부에서 확인할 사항

• 소재지: 계약서 주소와 일치하는지
• 건물 면적: 전용면적과 공용면적, 대지권 비율
• 건물 구조 및 용도: 철근콘크리트, 주택, 상가 등
• 등기원인 및 기타사항: '건축법상 사용 승인 받지 않은 건물' 표시 확인

집합건물(아파트, 빌라)의 경우 표제부가 두 번 나옵니다. 전체 건물 표제부와 전유부분(내 호수) 표제부입니다. 전유부분 표제부에서 내 집 호수, 면적, 대지권 비율을 최종 확인하세요. 계약서상 면적과 등기부등본 면적이 다르다면 문제가 있는 겁니다.

등기원인 및 기타사항에 주의 만약 '건축법상 사용 승인 받지 않은 건물임'이라는 표시가 있다면 위험합니다. 이는 준공 승인을 받지 못한 불법 건축물이라는 뜻이에요. 은행 대출이 불가능하고, 전세보증보험 가입도 어렵습니다. 재건축이나 철거 위험도 있죠.

갑구: 소유권의 역사

갑구는 소유권에 관한 모든 변동 사항이 기록된 곳입니다. 현재 소유자가 누구인지, 과거에 소유권이 어떻게 이전되었는지, 압류나 가압류 같은 권리 제한이 있는지를 확인할 수 있습니다.

순위번호	등기목적	접수일자	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권보존	2015.01.15	2015.01.10	소유자 홍길동
2	소유권이전	2020.05.20	2020.05.18 매매	소유자 김철수
3	가압류	2023.11.10	2023.11.08 결정	채권자 박영희 채권액 3천만원

위 예시를 보면 순위번호 1번에서 홍길동이 최초 소유자였고, 2번에서 김철수로 소유권이 이전되었습니다. 3번에 가압류가 있는데, 이게 문제입니다. 가압류는 채무자가 빚을 갚지 않아 재산 처분을 제한한다는 뜻이에요.

갑구에서 경고 신호가 되는 항목들

• 가압류: 채무로 인해 재산 처분 제한. 채권자가 법원에 신청하여 재산을 임시로 동결시킨 상태
• 압류: 국가가 세금 체납 등의 이유로 재산을 강제 관리. 가압류보다 더 심각한 상태
• 가처분: 소유권 이전이나 처분 행위를 못 하게 막는 조치. 소송 중인 경우가 많음
• 가등기: 장래 소유권 이전을 예약한 상태. 가등기권자의 동의 없이 매매 불가
• 경매개시결정: 이미 강제 매각 절차가 진행 중. 매우 위험한 신호

가압류가 말소되었다고 안심하지 마세요. 집주인의 신용 상태를 보여주는 중요한 지표입니다. 과거에 가압류가 여러 번 있었다면 재무 상태가 불안정하다는 뜻이에요. '말소사항 포함'으로 발급받아 집주인의 과거 채무 불이행 이력을 확인하세요.

가등기의 함정 가등기는 특히 조심해야 합니다. 가등기가 있으면 본등기가 이루어질 때 가등기 순위로 소급됩니다. 예를 들어 2020년에 가등기가 되었고, 2024년에 본등기가 완료되면 2020년부터 소유권이 있었던 것으로 간주됩니다. 가등기권자의 동의 없이는 매매가 불가능하므로, 가등기가 있다면 반드시 말소 후 계약하세요.

을구: 소유권 이외의 권리

을구는 소유권 외의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 지상권 등이 기록된 곳입니다. 쉽게 말해 '빚 내역'이 적혀 있는 곳이죠. 전세 계약 시 가장 중요하게 봐야 할 부분입니다.

순위번호	등기목적	접수일자	등기원인	권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	2020.06.01	2020.05.30 설정계약	채권최고액 3억6천만원, 채권자 국민은행
2	전세권설정	2022.03.15	2022.03.10 전세권설정계약	전세금 2억원, 전세권자 이영희

을구에서 가장 중요한 것은 근저당권입니다. 근저당권은 대출의 담보로 부동산이 잡혀 있다는 뜻입니다. 채권최고액은 실제 대출금이 아니라 최대 담보 한도를 의미합니다. 보통 실제 대출금의 110~130%로 설정됩니다.

근저당권 해석 방법 채권최고액 3억6천만원이라면 실제 대출금은 얼마일까요? 대략 3억 원 전후입니다. 3억 원 × 120% = 3억6천만 원으로 계산되는 거죠. 정확한 대출 잔액은 임대인에게 확인하거나 은행에 직접 문의해야 합니다.

전세 계약 전 필수 체크! 깡통전세 피하는 계산법

깡통전세는 집값보다 선순위 채권(근저당권 등)과 내 보증금을 합친 금액이 더 큰 경우를 말합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 경매로 넘어가는데, 경매 낙찰가로는 선순위 채권도 다 갚지 못해 내 보증금을 한 푼도 못 받는 상황이 발생합니다.

깡통전세 판별 공식

주택 시세 - 선순위 채권 금액 ≥ 내 보증금 + 안전마진(시세의 20~30%)

예를 들어볼까요?

• 주택 시세: 5억 원
• 을구 근저당권 채권최고액: 3억6천만원 (실제 대출금 약 3억 원)
• 내 보증금: 2억 원

계산하면 5억 - 3억 = 2억입니다. 내 보증금이 정확히 2억이라면 위험합니다. 안전마진이 전혀 없거든요. 경매로 넘어가면 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아요. 보통 시세의 70~80% 수준에서 낙찰됩니다. 그러면 5억 × 70% = 3억5천만 원. 근저당권 3억 원을 갚고 나면 5천만 원밖에 안 남습니다. 내 보증금 2억 원을 돌려받을 수 없는 거죠.

안전한 보증금 비율 일반적으로 선순위 채권 + 내 보증금 < 주택 시세의 70%일 때 안전하다고 봅니다. 위 예시에서는 3억 + 2억 = 5억이므로 시세의 100%입니다. 매우 위험한 구조죠.

주택 시세	선순위 채권	보증금	합계	시세 대비 비율	안전도
5억	1억	2억	3억	60%	✅ 안전
5억	2억	2억	4억	80%	⚠️ 주의
5억	3억	2억	5억	100%	❌ 위험
5억	3억5천만	2억	5억5천만	110%	🚨 매우 위험

시세 대비 70% 이하면 안전, 70~80%는 주의, 80% 이상은 위험, 100% 이상은 깡통전세입니다. 계약 전 반드시 국토교통부 실거래가 사이트에서 주변 시세를 확인하세요.

근저당권 설정 일자와 전입신고 일자의 싸움

전세 계약에서 대항력을 갖추려면 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 대항력이란 내가 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 권리입니다.

대항력 요건

1. 전입신고
2. 주택 인도(열쇠 받음)
3. 확정일자 부여

이 세 가지를 모두 갖추면 다음 날 00시부터 대항력이 발생합니다. 하지만 문제는 순위입니다. 근저당권이 먼저 설정되었다면 근저당권이 선순위, 내 전세권이 후순위가 됩니다. 경매 시 선순위부터 배당받으므로 후순위는 돈을 못 받을 수 있어요.

특약 조항으로 막아야 할 것 계약서에 다음 특약을 반드시 넣으세요.

• "입주 및 전입신고일 전까지 근저당 등 제한물권 설정 금지"
• "계약일 익일까지 권리 변동 없을 것을 보증하며, 위반 시 계약금 반환 및 손해배상"

계약 당일 집주인이 대출을 받아 근저당권을 설정하는 경우가 있습니다. 이런 악의적 행위를 막기 위해 특약을 넣어두는 거죠.

깨끗한 등기부도 다시 보자: 신탁 등기의 함정

갑구에 가압류도 없고, 을구에 근저당도 없다면 안전할까요? 아닙니다. '신탁'이라는 단어가 보이면 다시 확인해야 합니다.

소유자가 'OO신탁'일 때의 대처법

갑구 소유자란에 '한국토지신탁', 'KB부동산신탁' 같은 신탁회사 이름이 있다면 이 집은 신탁 등기가 되어 있는 겁니다. 신탁 등기는 실소유자(위탁자)가 부동산을 신탁회사(수탁자)에게 맡겨 관리하거나 처분하도록 하는 제도입니다.

신탁 등기의 문제점 등기부등본상 소유자는 신탁회사지만, 실제 이익을 받는 사람(수익자)은 따로 있을 수 있습니다. 신탁회사는 소유권자이지만 실소유자가 아니므로, 마음대로 처분할 수 없어요. 하지만 신탁 계약이 종료되거나 위탁자가 파산하면 복잡한 문제가 발생합니다.

신탁원부 발급 필수 신탁 등기가 있다면 반드시 신탁원부를 발급받아야 합니다. 신탁원부에는 위탁자, 수탁자, 수익자, 신탁 목적, 신탁 기간 등이 기재되어 있습니다. 인터넷등기소에서 등기부등본 발급 시 '신탁원부 포함' 옵션을 체크하면 함께 발급됩니다.

신탁원부를 확인하여 신탁 목적이 '분양', '담보 신탁'인지, '관리 신탁'인지 파악하세요. 분양이나 담보 신탁은 특히 주의가 필요합니다. 건설사가 파산하거나 분양이 실패하면 신탁 재산이 채권자들에게 분배될 수 있거든요.

공동담보 목록의 비밀

등기부등본 발급 시 '공동담보목록 포함' 옵션을 꼭 체크하세요. 공동담보는 하나의 채권을 위해 여러 부동산이 함께 담보로 잡혀 있는 경우입니다.

예를 들어 A아파트, B빌라, C상가가 모두 공동담보로 묶여 있고, 채권최고액이 10억 원이라면? A아파트만의 담보 부담이 10억이 아니라 세 부동산이 나눠서 지는 겁니다. 하지만 집주인이 다른 부동산을 팔거나 압류당하면 A아파트의 담보 부담이 커질 수 있어요.

공동담보 목록을 보고 다른 부동산들의 상태도 확인하세요. 다른 부동산에 경매개시결정이 있다면 위험 신호입니다.

전세 계약 타이밍별 체크리스트

등기부등본은 한 번만 확인하는 게 아닙니다. 계약 전, 계약 후, 잔금 전 총 3회 확인해야 안전합니다.

계약 전

• 등기부등본 발급(공동담보, 말소사항 포함)
• 갑구 확인: 소유자, 가압류, 압류, 가등기, 신탁 여부
• 을구 확인: 근저당권, 전세권, 채권최고액
• 실거래가 확인: 국토교통부 사이트에서 주변 시세 조회
• 건축물대장 확인: 세움터에서 위법 건축물 여부 확인
• 전입세대 확인서: 선순위 임차인 있는지 확인

계약 시

• 계약서 주소와 등기부등본 주소 일치 확인
• 소유자 신분증 확인(대리인이면 위임장, 인감증명서 필수)
• 특약사항 기재: 권리 변동 금지, 계약금 반환 조항
• 계약금 입금 전 임대인 계좌 확인

잔금 전

• 등기부등본 재발급: 권리 변동 여부 재확인
• 확정일자 부여 현황 조회
• 전입세대 확인서 재확인
• 특약 이행 여부 확인(도배, 장판 등)
• 잔금 계좌 소유자와 임대인 일치 확인

최우선변제권과 소액임차인

전세 보증금이 일정 금액 이하라면 최우선변제권을 가질 수 있습니다. 최우선변제권은 경매 시 다른 권리자보다 우선하여 일정 금액을 변제받을 수 있는 권리입니다.

지역	보증금 범위	최우선변제금
서울	1억6천500만원 이하	5,500만원
수도권 과밀억제권역	1억4천500만원 이하	4,800만원
광역시(인천, 군 지역, 세종시 제외), 안산, 용인, 김포, 광주시	1억2천500만원 이하	4,200만원
그 밖의 지역	9천500만원 이하	3,200만원

2026년 기준 서울의 경우 보증금이 1억6천500만원 이하여야 소액임차인으로 인정되며, 최우선변제금 5,500만원을 받을 수 있습니다. 단, 전입신고와 확정일자를 받고, 배당요구를 해야 합니다.

보증금이 1억7천만원이라면 최우선변제권을 받을 수 없습니다. 딱 500만원 차이로 5,500만원을 못 받는 거죠. 계약 시 보증금을 조정하여 소액임차인 범위에 들어가는 것도 전략입니다.

자주 묻는 질문

융자가 있는 집은 무조건 위험한가요? 아닙니다. 비율이 중요합니다. 선순위 채권 + 내 보증금이 시세의 70% 이하라면 안전합니다. 근저당이 전혀 없는 집보다, 적당한 근저당이 있는 집이 오히려 집주인의 재무 상태가 안정적이라는 신호일 수도 있어요.

집주인이 등기부 확인을 싫어하면 어떡하죠? 수상한 징조입니다. 등기부등본은 누구나 열람할 수 있는 공개 정보입니다. 직접 인터넷등기소에서 발급받으세요. 집주인이 거부한다고 해서 발급받지 못하는 것이 아닙니다.

확정일자는 어디서 확인하나요? 주민센터에서 확정일자를 받으면 임대차계약서에 날인됩니다. 인터넷등기소에서 '확정일자 부여 현황 조회'로 확인할 수도 있습니다. 확정일자는 전입신고 당일 또는 다음 날 바로 받는 것이 좋습니다.

다가구주택은 뭘 봐야 하나요? 다가구주택은 여러 세대가 함께 사는 구조인데, 등기는 하나로 되어 있습니다. 따라서 다른 세대의 보증금도 모두 선순위 채권으로 봐야 합니다. 전입세대 확인서를 발급받아 다른 세대의 보증금 총액을 확인하세요.

등기부등본과 건축물대장이 다르면요? 소유권은 등기부등본 기준이고, 건물 현황은 건축물대장 기준입니다. 둘이 다르다면 불법 증축이나 용도 변경이 있을 가능성이 높습니다. 은행 대출이나 전세보증보험 가입이 거부될 수 있으니 주의하세요.

경매 진행 중인 집도 전세 계약 가능한가요? 법적으로는 가능하지만 절대 권장하지 않습니다. 경매가 진행되면 낙찰자에게 소유권이 넘어가고, 임차인은 보증금을 배당받아야 하는데 선순위 채권이 많으면 한 푼도 못 받을 수 있습니다.

전세보증보험 가입이 안 되는 집은 위험한가요? 네, 매우 위험합니다. 전세보증보험은 집의 안전성을 보험사가 심사한 결과입니다. 가입이 거부되었다면 보증금 회수가 어렵다고 판단한 거예요. 그런 집은 계약하지 마세요.

임차권등기명령이 뭔가요? 전세 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았을 때, 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 등기가 되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어요. 하지만 이미 피해를 본 상태이므로, 계약 전 예방이 최선입니다.

말소기준권리가 뭔가요? 경매 시 어느 권리까지 소멸되는지를 정하는 기준이 되는 권리입니다. 통상 경매를 신청한 근저당권이 말소기준권리가 되며, 그 후순위 권리들은 낙찰로 모두 소멸됩니다. 전세권이 후순위라면 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

등기부등본은 부동산의 진실을 담은 유일한 서류입니다. 하지만 100% 완벽하지는 않습니다. 등기부등본에는 '공신력'이 없기 때문입니다. 즉, 등기된 내용이 반드시 진실이라고 법이 보장하지 않는다는 뜻이에요. 위조된 서류로 소유권이 이전될 수도 있습니다. 이를 보완하기 위해 권원 보험, 전세보증보험 같은 안전장치를 활용하세요.

등기부등본 분석은 참고용입니다. 최종 책임은 계약 당사자에게 있으므로, 중요한 계약은 반드시 공인중개사를 통해 안전하게 진행하시기 바랍니다. 법적 분쟁이 예상되면 대한법률구조공단이나 변호사의 자문을 받으세요.

공식 참고 링크 안내

대법원 인터넷등기소 바로가기

국토교통부 실거래가 공개시스템

대한법률구조공단 주택임대차 분쟁조정